3月29日，杭州市2023年第二批集中供地完成出让，10宗地块全部成功出让，总土地出让金144.8亿元，成交楼面均价19370元/平方米，平均溢价率10.2%。10宗地块中，6宗封顶进入线下一次性报价，1宗高溢价成交，仅3宗低溢价成交。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，杭州2023年第二批次土拍总体略超市场预期，透露出积极信号。扩展至全国范围来看，今年以来全国的土地市场处于复苏状态。

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杭州土拍全年将呈现前高后低走势？

据统计，本次杭州市土拍参与摇号的企业数量显著增加，6宗报价封顶进入摇号地块平均参拍企业数量高达35家(上批次平均20家)。参拍企业类型呈现多样态势，从2021年伟星集团入驻申花地块，到今年一批次南昌市政、南通圆宏等外来企业进驻，再到本次方远集团、椿实置业来杭，不难看出，杭州城市的吸引力正在不断放大，市场活力十足。

同时，此次土拍市场依然存在分化情况，热门地块依旧遭遇争抢，外围区域地块低溢价成交。从封顶的几宗地块来看，世纪城核心区等配套成熟、价格稳定的区域是房企拿地首选，而存量绝对低位、房地价差较大的区域，如余杭组团中泰单元(YH13)A-25地块，也是房企的优选。

同策研究院研究总监宋红卫在接受《证券日报》记者采访时表示，杭州前两次土拍表现出以下五个方面特征：第一，缩量推优，吸引开发商参与度，量少提高单一地块的竞争强度，降低流拍的几率；第二，小步快跑，因为要举办亚运会，土拍的节奏要集中前三季度；第三，开发商仍以滨江集团（002244）和绿城中国为主，少量民企也表现出较高的积极性；第四，上半年集中拿地也是开发商的策略之一，降低亚运会对于开工和营销的影响；第五，杭州市场房地价价差相对较小，即利润率偏低，但是外地开发商还表现出一定的积极性，背后是杭州市场规模和流速的双支撑，这也是开发商积极拿地的重要原因。

中指研究院浙江分院常务副总高院生补充表示，总体来看，民企在杭州土地市场较为活跃，市场韧性强劲，是杭州土拍持续火热的关键。根据杭州拟出让地块清单，计划于5月31日前完成73宗地块出让，若剔除今年一至三批次35宗地块，仍有38宗地块待公示出让，预计5月供地节奏仍十分紧凑。

年内杭州土拍将呈现怎样的走势变化？宋红卫认为，预计杭州土拍呈现前高后低的态势，上半年热度较高，成交量也比较大，下半年热度有所减弱，最终或导致上半年土拍竞争比较激烈，第四季度预计温度会降低。

全国土地市场热度分化明显

作为国内房地产市场热点城市，2023年以来杭州的土拍市场持续火热，第一批次推出的13宗地块有8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，共收金182.23亿元。

与杭州土拍情况类似，全国范围内多个城市的土地市场今年以来均呈现出热度回升趋势。截至3月29日，已有多城完成首轮土拍。北京、广州、南京、杭州、成都等重点城市土地拍卖成交平均溢价率超过了4%。

中指研究院数据显示，长三角、珠三角基本面较好的三、四线城市企业拿地信心也有修复迹象。包括扬州、台州、绍兴、金华、湖州在内，多个城市的核心区域地块企业竞争相对激烈，部分地块溢价率甚至达到50%，地块竞拍轮次也较高。

但也应看到，市场压力较大的城市土拍热度仍较低。如郑州、昆明、西安等城市近期成交地块均底价出让，东营、菏泽、襄阳等三、四线城市住宅用地成交溢价率整体维持在低位水平。

对此，宋红卫表示，从全国来看，预计今年土拍规模要小于去年，城市分化是典型特征，今年部分核心城市土拍市场会回暖。从土拍政策来看，部分核心城市将取消集中供地的策略，采用多批次，少量供应，每批次保证有一定量优质地块的策略。从拿地房企的性质来看，仍然以国央企为主，但是城投托底的情况会有所下降，随着融资政策松动，部分优质民营房企也会开始在核心城市拿地布局。

李宇嘉表示，全国土地市场的复苏取决于两个方面。一方面，开发商层面的财务情况能否得到改善。另一方面，商品房市场需求端能否企稳，帮助开发商的销售回款稳定增加，“此外，地方政府在供地方面，也应该把‘三通一平’或‘七通一平’等配套完善的地块拿出来，帮助土地市场企稳回升。”

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